조합설립부터 일반분양·해산청산까지
조합원 분담금을 획기적으로 낮추는
정비사업조합 맞춤 세무회계

법인세법상 정비사업조합은 비영리법인으로 의제되지만, 조합원에게 분양하는 고유목적사업을 제외한 '일반분양분'은 명백한 수익사업에 해당합니다. 따라서 일반분양 수입에서 일반분양에 소요된 공사비와 사업비를 안분 배부한 과세소득에 대해 일반 영리법인과 동일한 법인세율(9%~21%)이 적용됩니다. 핵심은 공통사업비와 금융이자를 세법 기준에 따라 최대한 일반분양 원가로 적법 배부하여 과세소득을 낮추는 '구분경리' 회계장부를 구축하는 것입니다.

전액 환급받을 수 없습니다. 조세특례제한법 제106조에 따라 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택 건설용역은 부가가치세가 면제되므로, 이에 관련된 매입세액은 불공제되어 공사원가로 산입됩니다. 반면 85㎡ 초과 대형 평형 및 상가 공사용역은 과세 대상이므로 매입세액 공제(환급)를 받을 수 있습니다. 건축설계도면상의 면적 비율로 정확히 안분하지 않고 과다 환급을 신청하면, 추후 세무조사 시 가산세(10~40%)와 함께 전액 추징당합니다.

그렇지 않습니다. 조세특례제한법 제104조의7(정비사업조합 조합원에 대한 과세특례)에 따라, 토지등소유자가 관리처분계획인가(소규모정비법상 사업시행계획인가)에 따라 종전자산을 현물출자하고 입주권을 취득하는 것은 양도로 보지 않거나 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 인가 고시 전후 적격 요건을 갖추어 관할 세무서에 사후 이월과세 신청서를 반드시 제출해야 불필요한 과세를 피할 수 있습니다.

시공사가 조합에 사업비를 무이자로 대여하는 경우, 세법상으로는 '특수관계인 또는 거래처에 대한 저리 대여'로 보아 시공사에게 인정이자 익금산입(부당행위계산부인) 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 조합 입장에서는 실질적으로 무이자 대여에 상당하는 금융비용이 도급공사비에 가산되어 전가되는 구조이므로, 도급계약서상 대여금의 성격(유이자 전환 조건 등)을 명확히 규정하고 PF 본차입 시 대환 구조를 회계학적으로 명확히 정산해야 합니다.

지방세법 시행령 제18조에 따라 시공사에 지급한 도급공사비뿐만 아니라, 기존 건축물 철거비, 미동의자 수용재결 보상비 및 영업손실보상금, 설계·감리비, 지반조사비, 환경영향평가비, 기반시설(도로·상하수도) 인입부담금, 완공일까지의 PF 건설자금이자 등 취득에 직간접적으로 소요된 모든 비용이 과세표준에 포함됩니다. 도급비만 축소 신고했다가 지자체 기획조사에서 누락이 적발되면 20%의 무신고 가산세가 부과됩니다.

네, 지방세특례제한법 제74조에 따라 정비사업 구역 내 1세대 1주택자로서 전용면적 85㎡ 이하의 신축 주택을 원시취득하는 조합원은 취득세의 50%~100% 감면 혜택을 적용받을 수 있습니다. 다만 종전 부동산의 소유 기간, 세대원 전원의 주택 수, 감면 신청 서류 구비 여부에 따라 감면율이 달라지므로 조합에서 일괄 자진신고서를 작성할 때 사전 적격 심사를 거쳐야 합니다.

매우 중요한 쟁점입니다. 일반분양 성공 등으로 발생한 잉여금을 조합 해산 총회를 거쳐 조합원들에게 '청산 환급금'으로 분배할 때, 조합원의 당초 출자가액(권리가액)을 초과하는 금액은 소득세법 제17조에 따른 '의제배당(배당소득)'에 해당합니다. 조합은 15.4%의 배당소득세를 원천징수한 후 잔액을 지급해야 합니다. 이를 누락하고 전액 분배하면 청산인(조합장)에게 연대납세의무가 부과되어 개인 자택이 압류당합니다.

정비사업에 동의하지 않아 현금청산되거나 수용재결된 자에게 지급하는 토지 및 건물 보상금은 부동산의 양도가액이므로 조합이 원천징수할 의무는 없습니다. 그러나 영업권 손실보상금, 이주정착금, 주거이전비 중 일부 법정 항목을 초과하여 지급된 합의금은 소득세법상 '기타소득'에 해당하여 조합이 22%(지방세 포함)를 원천징수해야 합니다. 원천징수를 누락하면 조합에 원천징수납부불성실가산세가 부과됩니다.

조합이 시공사나 HUG(주택도시보증공사), 신탁사로부터 차입한 대여금의 금융이자는 착공일부터 사용승인일까지 발생한 분에 대해 전액 건물 취득원가(건설자금이자)로 자본화해야 합니다. 이를 당기 비용으로 처리하면 일반분양분 수익사업 법인세 계산 시 손금 부인되어 가산세를 물게 되며, 준공 취득세 과세표준에서도 누락되어 지방세 추징을 받게 되므로 기장팩토리 시스템을 통해 일별로 자동 자본화해야 합니다.

일반 세무사 사무실은 정비사업의 비영리법인 구분경리 시스템이나 청산 배당소득세 법리를 다뤄본 경험이 거의 없습니다. 정평세무컨설팅은 국내 1위 삼일회계법인 감사 및 조세자문 출신 이민우 대표회계사가 1:1로 직접 검토하며, 자체 개발한 '기장팩토리'를 통해 시공사 도급비 부가세 안분과 PF 금융이자를 실시간으로 자동 관리하므로 조합원 분담금 최소화와 세무조사 100% 방어를 동시에 보장합니다.