정평세무컨설팅 Real Estate & Corporate Advisory
전화상담
사전 합의 없는 조정료 청구 절대 없음 · 100% 비용 예측 가능 시스템

집벙커 꼬마빌딩 공실 관리비 부가세부터
부동산 법인 절세 & 특수세무까지 완벽 방어

상가 공실 시 발생한 전기·수도·청소비 매입세액 공제 입증, 개인 임대사업자의 부동산 법인 전환 및 포괄양수도 자산평가, 피트니스 GX 강사 3.3% 사업소득 노무·세무 연계 리스크 방어, 비상장법인 대주주 주식양도소득세 정밀 산정. 불투명한 세무 관행을 끝내고 빅4 감사본부 출신 이민우 공인회계사 전담팀이 1:1 직접 설계합니다.

맞춤 세무 진단 및 상담 신청하기 카카오톡 즉시 문의
100% 공제 입증

꼬마빌딩 상가 공실 관리비 부가세

공실 기간 동안 지속적인 임대차 노력(임대 안내문, 중개업소 매물 의뢰, 인테리어 원상복구)을 객관적으로 입증하여 매입세액 불공제 추징을 사전 차단합니다.

최고 49.5% 방어

개인 임대소득세 → 법인세 전환

종합소득세 최고세율 49.5% 및 건보료 부담을 법인세율(9~19%) 구조로 재설계하고, 포괄양수도 자산평가를 통해 취득세 감면 요건을 충족합니다.

노무·세무 분쟁 0건

헬스장 GX 강사 3.3% 리스크 방어

대법원 7대 판정 기준을 충족하는 표준 업무위탁계약서와 수수료 지급 증빙을 구축하여 4대보험 소급 추징과 퇴직금 이중 청구를 원천 방어합니다.

조정료 별도 청구 0원

스탠다드 플랜 세무조정료 포함

스탠다드 플랜은 연간 세무조정료가 기본 포함되어 있습니다. 계약 시점에 연간 총비용을 확정하여 결산기 돌발 청구의 불안을 완전히 해소합니다.

Crucial Tax Vulnerabilities

부동산 임대업 & 특수 사업자가 직면하는 4대 세무 리스크

일반적인 장부 기장만으로는 부동산 공실 매입세액 공제 부인, 49.5% 임대소득세 누진, GX 강사 4대보험 소급 추징, 비상장주식 시가 부인을 막을 수 없습니다. 법리적 근거가 결여된 신고는 가산세 폭탄으로 돌아옵니다.

위험도 HIGH : 부가세 추징 RISK 01

꼬마빌딩·상가 공실 관리비 부가세 불공제 및 가산세 추징

상가 임차인이 공실인 동안에도 건물을 관리하기 위해 공용 전기료, 수도광열비, 승강기 정기보수비, 청소·경비 용역비가 지속적으로 지출됩니다. 과세관청은 공실 기간을 "과세사업에 미사용된 기간"으로 보아 관련 매입세액 공제를 부인하고 과소신고 가산세(10%)와 납부지연 가산세를 추징하는 사례가 빈번합니다.

과세관청의 주요 공격 논리

"임대차 계약이 체결되지 않은 공실 기간의 지출은 수익과 직접 대응되지 않으므로 사업 관련성이 인정되지 않거나 면세 전용으로 추정됨" → 객관적 임대의사 입증 자료 부재 시 전액 불공제 처분.

위험도 HIGH : 소득세 누진 RISK 02

개인 임대소득 최고세율 49.5% 과세 및 건강보험료 연쇄 폭탄

개인 명의 꼬마빌딩이나 상가 임대수입이 다른 사업소득이나 급여, 금융소득과 합산되어 단숨에 과표 10억 초과 구간(지방소득세 포함 최고세율 49.5%)에 도달합니다. 여기에 임대 부동산 공시지가가 지역가입자 건강보험료 점수에 직결되어 매월 상한액에 달하는 건보료가 부과되는 심각한 현금 유출이 발생합니다.

실질 세부담 구조 분석

개인 명의 임대소득 3억 원 발생 시 종합소득세 및 지방소득세 1억 2천만 원 + 지역건보료 약 1,500만 원 부과 → 실효세율 45% 육박. 반면 법인세율은 2억 이하 9%, 200억 이하 19%에 불과합니다.

위험도 CRITICAL : 노무·세무 연계 RISK 03

헬스장·피트니스 GX 강사 3.3% 사업소득 부인 및 4대보험 소급

헬스장, 요가, 필라테스, 스피닝 강사에게 3.3% 사업소득세를 원천징수하며 프리랜서 계약을 맺었으나, 퇴사 후 노동청에 진정을 제기하여 "근로기준법상 근로자"로 인정받는 순간 3년치 미지급 퇴직금, 주휴수당과 함께 국민연금·건강보험·고용보험료 수천만 원이 사용자에게 일괄 소급 청구됩니다.

대법원의 근로자성 판단 엄격화

근무시간·장소 지정, 수업 대체 불가, 센터 소유 시설·기구 무상 사용, 센터장의 지휘·감독 여부 등이 확인될 경우 3.3% 사업소득 원천징수 여부와 무관하게 근로자로 판정되어 사업주가 파산적 위기에 직면합니다.

위험도 HIGH : 자산 세무 조사 RISK 04

비상장법인 대주주 주식양도 시 시가 불인정 및 부당행위계산 부인

법인 대표이사나 대주주가 자녀 또는 특수관계인에게 주식을 액면가(예: 5,000원)나 임의 평가액으로 양도할 경우, 과세관청은 상증세법상 비상장주식 보충적 평가액을 시가로 간주하여 시가와 대가의 차액을 부당행위계산 부인 처리하고 양도소득세와 증여세를 가산세와 함께 추징합니다.

보충적 평가방법의 파괴력

최근 3개년 순손익가치(3)와 순자산가치(2)를 가중평균하면 주당 가치가 액면가의 10배~50배로 치솟습니다. 주식 거래 전 공인회계사의 비상장주식 사전 감정과 가치 조절 전략이 없으면 치명적인 세무조사를 유발합니다.

Our Guiding Standard

정평세무컨설팅이 지키는 4대 안심 원칙

불투명한 수수료 체계와 사후 가산세 추징의 불안을 제거하기 위해, 계약 단계부터 엄격한 법리 검증과 확정형 비용 구조를 기본 정책으로 실행합니다.

사전 합의 없는 조정료 청구 제로

기본적으로 스탠다드 플랜은 결산 시점의 별도 세무조정료 청구가 없습니다. 사업자의 특수성을 고려하여 계약 시점에 조정료를 사전 합의하므로 연간 총 수수료를 100% 명확히 예측할 수 있습니다.

연간 예산 계획 확정 보장

공실 관리비 부가세 공제 입증

상가 공실 시점의 지출도 지속적인 임대차 계약 의사와 건물 관리 목적임을 입증하는 5대 객관적 증빙(매물 등록증, 임대 현수막, 원상복구 견적)을 완비하여 매입세액 공제를 완벽 방어합니다.

부가세 매입세액 100% 환급 사수

부동산 법인전환 포괄양수도

개인 임대사업자의 세부담을 법인세율로 완화하고, 조세특례제한법 제32조에 따른 포괄양수도와 공인감정평가를 거쳐 양도소득세 이월과세 및 취득세 감면 요건을 엄격히 충족시킵니다.

승계 취득세 및 양도세 이월과세

GX 강사 3.3% 노무·세무 표준화

대법원 7대 근로자성 배제 판례를 반영한 프리랜서 업무위탁계약서와 정산 시스템을 제공하여, 강사의 퇴사 후 노동청 진정이나 4대보험 공단의 소급 청구 분쟁을 사전에 종결합니다.

퇴직금·4대보험 소급 분쟁 사전 차단
Specialized Architecture

부동산 임대업 & 특수사업자를 위한 4대 정밀 솔루션

단순한 영수증 정리를 넘어, 과세관청의 사후검증 매뉴얼과 법원 판례를 기반으로 사전 방어벽을 구축하는 정평세무컨설팅만의 고도화된 특수세무 솔루션입니다.

SOLUTION 01 : 꼬마빌딩 & 상가 세무

집벙커 꼬마빌딩·상가 공실 관리비 부가세 매입세액 공제 & 법인 절세

상가 임차인의 계약 만료 후 새로운 임차인을 유치하기까지 발생하는 공실 기간(6개월~1년 이상) 동안 지급된 전기·수도료, 승강기 안전관리비, 청소·경비 용역비의 부가가치세 매입세액 공제를 완벽히 입증합니다. 과세관청의 매입세액 불공제 통지서 수령 시, 준비된 임대차 교섭 증빙과 시설 유지보수 지출 명세서를 토대로 과세전적부심사 및 경정청구를 수행합니다.

01. 객관적 임대의사 채증

부동산 중개업소 유치 의뢰 공문, 온라인 포털 매물 등록 내역을 정기 파일링하여 상시 과세사업 목적 입증.

02. 공용 관리비 안분 계산

근린생활시설(과세)과 주택(면세) 복합 상가주택의 공실 관리비 부가세를 층별 전용면적 비율로 정확히 안분.

공실 관리비 세무 검증 체크리스트

  • 임대차 계약 만료 전후 공실 전환 일자별 전기·수도 계량기 검침부 보존
  • 인테리어 원상복구 및 시설 개보수 공사 세금계산서의 자본적·수익적 지출 구분
  • 승강기 유지보수, 소방 점검, 정화조 청소 용역 계약서의 임대사업 관련성 소명서
  • 공실 기간 부가세 조기환급 신청 시 세무서 현장 확인 사전 대응 가이드
SOLUTION 02 : 부동산 법인 전환

부동산 법인 설립 & 1인 법인 포괄양수도 자산평가 및 세무기장

개인 명의 고액 임대소득을 법인으로 전환하여 종합소득세 최고세율 49.5%에서 법인세율 9~19%로 구조를 전환합니다. 특히 수도권 과밀억제권역 외 법인 설립을 통한 취득세 중과세(기본 4% → 8~12% 중과) 방지 플랜을 설계하고, 대표이사 급여·배당·퇴직금 플랜을 통합하여 합법적인 개인 자금 인출 경로를 완성합니다.

01. 조특법 제32조 포괄양수도

순자산가액 이상 출자 요건과 부채비율을 사전에 정밀 계산하여 부동산 취득세 75% 감면 및 양도세 이월과세 적용.

02. 성실신고 특정법인 관리

지배주주 지분율 50% 초과 및 임대업 비중 70% 이상 특정법인에 대한 업무용 차량 및 접대비 한도 관리 강화.

개인 vs 법인 절세 비교 핵심

적용 세율 개인 6~45% vs 법인 9~19%
건강보험료 개인 지역건보료 연동 vs 직장건보료 절감
자금 재투자 세후 잔여이익 법인 내 유보 후 재투자
가업 승계 주식 분할 증여로 부동산 증여세 절감
SOLUTION 03 : 피트니스 & GX 강사 노무세무

헬스장·피트니스 센터 GX 강사 3.3% 사업소득 적정성 & 4대보험 리스크 방어

피트니스 센터, 요가·필라테스 스튜디오의 트레이너 및 GX 강사는 근무 형태에 따라 근로자와 프리랜서(3.3% 사업소득자) 경계가 매우 모호합니다. 정평세무컨설팅은 대법원의 종속적 근로관계 판단 7대 기준을 정밀 분석하여, 합법적인 독립 사업자로서의 외관과 실질을 갖춘 표준 업무위탁계약서 및 사업소득 정산서를 구축해 드립니다.

01. 취업규칙 적용 배제

출퇴근 시간 고정, 청소 등 부수 업무 지시, 센터 복장 착용 의무를 배제한 순수 강의 위탁 계약 확립.

02. 대체 인력 활용권 명시

강사 본인의 사정 시 제3자를 대리 강사로 투입할 수 있는 권리를 계약서에 명문화하여 근로자성 배제.

GX 강사 세무 리스크 사전 차단 4대 장치

  • 수강생 수 연동 인센티브 비율제 수수료 체계 설계 (고정 기본급 배제)
  • 강사 본인의 사업자등록 또는 독립 프리랜서 홈택스 사업소득 신고 지도
  • 근로복지공단 보수총액 신고 시 사업소득자 분리 명세서 정밀 제출
  • 퇴직금 미지급 관련 부제소 특약 및 손해배상 면책 조항 법리 검토
SOLUTION 04 : 자산 세무 & 해외 무역

비상장법인 대주주 주식양도소득세 정밀 신고 & 해외 가공무역 원가회계

상장되지 않은 주식의 양도는 상증세법상 보충적 평가액이 세법상 시가로 의제되므로, 특수관계인 간 저가·고가 양도 시 막대한 양도세와 증여세 가산세가 부과됩니다. 정평세무컨설팅은 거래 전 정확한 주식가치 감정평가와 양도세액을 사전 산출하여 리스크를 0으로 통제합니다. 또한 베트남·중국 등 해외 가공무역 업체의 원자재 무환반출입, 수탁가공료 회계처리, 영세율 부가세 사후검증을 일괄 지원합니다.

01. 비상장주식 보충적 평가

최근 3개년 가중평균 순손익가치와 순자산가치를 정밀 평가하여 세법상 인정되는 적정 거래가액 밴드 도출.

02. 해외 임가공 영세율 소명

외화획득명세서, 수출신고필증, 외화입금증명서를 100% 매칭하여 국세청 영세율 사후검증 완벽 종결.

고난도 자산 및 무역 세무 실무 강점

  • 대주주(지분 1% 또는 시가 10억 이상) 주식 양도세율 20~25% 구간별 절세 분할 거래
  • 부당행위계산 부인 기준(시가와 거래가 차액 3억 원 또는 시가의 5%) 사전 회피
  • 증권거래세(0.35%) 신고 및 양도소득세 반기별 예정신고 원스톱 대행
  • 해외 위탁가공 원자재 무상반출 시 관세법상 환급 및 회계원가 결산 일치화
Interactive Calculator

부동산 법인전환 & 3.3% 노무세무 정밀 시뮬레이터

개인 임대소득을 법인으로 전환했을 때의 실질 절세액과 헬스장 GX 강사 3.3% 운영 시 잠재적 4대보험·퇴직금 소송 리스크를 실시간으로 계산해 보세요.

꼬마빌딩 개인 임대 vs 부동산 법인 전환 절세 시뮬레이터

연간 순 임대소득과 기타 소득을 입력하시면 개인 종합소득세·지역건보료와 법인세율을 비교하여 연간 절세액을 산출합니다.

원
2억 원

타 소득이 합산될수록 개인 임대소득세 누진세율이 급격히 증가합니다.

시뮬레이션 비교 분석 결과

개인 유지 시 연 세부담+건보료
약 7,850만 원
최고세율 41.8% + 지역건보료
법인 전환 시 총 세부담+건보료
약 2,930만 원
법인세 9~19% + 직장건보료
연간 순 절세액 (예상)
약 4,920만 원
5년간 약 2억 4,600만 원 절세
순 임대소득 2억 원 발생 시, 개인으로 신고하면 타 소득과 합산되어 40% 이상의 높은 한계세율이 적용되고 부동산 공시지가로 인해 매월 막대한 지역건보료가 고지됩니다. 반면 부동산 법인으로 전환할 경우, 법인세율(9~19%)을 적용받고 대표자 급여를 필요경비로 산입하여 매년 약 4,920만 원 상당의 유의미한 세부담을 합법적으로 줄일 수 있습니다.
Proven Track Record

부동산 임대업·법인·특수세무 실전 성공 사례 12선

꼬마빌딩 공실 관리비 부가세 소명부터 부동산 법인전환 포괄양수도, 피트니스 GX 강사 4대보험 소급 방어까지 정평세무컨설팅이 실제로 입증한 성과입니다.

성수동 꼬마빌딩 CASE 01

14개월 공실 관리비 부가세 4,300만 원 전액 공제 인정

상가 3개층이 장기 공실인 상태에서 승강기 교체비 및 공용 전기료 매입세액 4,300만 원에 대해 세무서가 불공제 통지. 중개 플랫폼 등록 내역과 임대차 교섭 이메일 120건을 체증 제출하여 과세전적부심사에서 전액 공제 결정.

성과: 가산세 940만 원 면제 및 매입세액 4,300만 원 환급
서초 상가빌딩 CASE 02

개인 임대소득 법인 포괄양수도 전환으로 연 8,200만 원 절세

연 임대소득 4억 5천만 원으로 종합소득세 최고세율 45%가 적용되던 개인 임대사업자를 조특법 제32조에 따른 포괄양수도 법인으로 전환. 순자산 감정평가 기반 자본금 설정으로 취득세 75% 감면 및 연 8,200만 원 세부담 경감.

성과: 법인세율 19% 전환 및 양도소득세 이월과세 적용
마포 대형 피트니스 CASE 03

GX 강사 14인 3.3% 근로복지공단 1.2억 소급 조사 무혐의

퇴사 강사의 노동청 진정으로 촉발된 3년치 4대보험 직권 가입 조사. 정평의 대법원 판례 기준 표준위탁계약서와 강사들의 대체 강의 파견 기록을 소명하여 독립 사업소득자 지위 인정, 공단 소급 징수 처분 완전 취소.

성과: 4대보험 사업주 소급액 1억 2,000만 원 부과 취소
비상장 정밀부품사 CASE 04

대주주 주식 30% 양도 상증세법 보충적 평가로 1.8억 절감

대표이사 지분 양도 전 직전 3개년 순손익가치와 순자산가치를 시뮬레이션하여 세법상 적정 저가양도 범위 도출. 액면가 거래의 부당행위계산 부인을 사전 회피하고 양도소득세 분할 신고로 1억 8,000만 원 합법 절세.

성과: 부당행위계산 부인 사전 방어 및 증권거래세 완결
베트남 가공무역 CASE 05

수탁가공료 영세율 사후검증 9,500만 원 부가세 추징 취소

원자재 무환반출 후 현지 임가공을 거쳐 수출하는 구조에서 외화획득명세서와 세관 필증 매칭 오류로 국세청 영세율 불인정 예고 통지. 원가 분할표와 외화입금증명서를 100% 대사 소명하여 추징 전액 취소 종결.

성과: 영세율 인정 및 부가세 본세·가산세 9,500만 원 방어
송파 상가주택 CASE 06

상가·주택 공용 유지보수비 안분 재계산으로 2,800만 원 환급

지하~지상 2층 근생 상가와 3~4층 주택이 결합된 상가주택의 외벽 방수 및 옥상 보수공사비 부가세 매입세액이 면세로 일괄 불공제 처리되었던 건. 실질 전용면적별 공용 안분 계산서를 재작성하여 2,800만 원 경정청구 환급.

성과: 경정청구를 통한 부가가치세 2,800만 원 국고 환급
1인 부동산 법인 CASE 07

과밀억제권역 외 본점 설립 취득세 중과(8%) 배제 플랜

서울 중심 상가 매입을 앞둔 법인 설립 시 수도권 과밀억제권역 취득세 중과세 규정을 면밀히 검토하여 적격 지역에 본점 설립. 지방세특례제한법 요건을 충족하여 중과세율(8%) 대신 일반세율(4%)을 적용받아 1억 1,000만 원 취득세 절감.

성과: 지방세 중과세 1억 1,000만 원 사전 절감
강남 필라테스 프랜차이즈 CASE 08

5개 지점 강사 매출 비율제 계약으로 퇴직금 소송 6건 방어

지점별로 상이하던 프리랜서 계약서를 대법원 판례 기준 표준 위탁계약서로 전면 교체하고, 수업료 매출 배분 시스템 및 시설 이용료 분리 회계처리를 확립하여 퇴사 강사 6인의 퇴직금 청구 소송에서 전부 승소 방어.

성과: 잠재적 퇴직금 청구액 6,800만 원 소송 완전 기각
판교 벤처기업 CASE 09

대주주 구주 매각 양도소득세 20% 단일세율 구간 설계

시리즈B 투자 유치 과정에서 대주주 구주 매각 시 과표 3억 원 초과분(25%) 세율 적용을 피하기 위해, 반기별 분할 매매 계약과 특수관계인 제외 포트폴리오를 설계하여 양도소득세 5,400만 원 절감 및 증권거래세 완결.

성과: 고율 양도소득세 구간 분할을 통한 5,400만 원 절세
용산 신축 상가 CASE 10

준공 후 미임대 기간 하자보수비 부가세 3,600만 원 조기환급

신축 상가 준공 후 첫 임대차 성사 전까지 발생한 시공사 추가 보수공사 및 전기 인입 공사비 부가세에 대해 조기환급 신청. 세무서 현장 실사 시 지속적 임대의사 객관 자료를 제시하여 3,600만 원 전액 조기 입금 확인.

성과: 부가가치세 3,600만 원 무보정 조기환급 완료
피트니스 센터 M&A CASE 11

피인수 센터 4대보험 잠재 부채 7,000만 원 적발 및 인수대금 감액

기존 헬스장을 인수하는 영업양수도 계약 과정에서 정밀 세무회계 실사를 진행. 매도인이 강사들에게 작성한 허위 3.3% 계약서로 인한 4대보험 잠재 채무를 규명하여 인수 매매대금 8,500만 원을 차감 협상 타결.

성과: 인수 리스크 사전 제거 및 현금 8,500만 원 절감
해외 무역 종합상사 CASE 12

중국 OEM 가공무역 외환·세무 동시 검증으로 조사 무혐의 종결

해외 수탁가공계약에서 외화입금증명서와 관세청 수입신고필증의 금액 불일치로 관세청 및 국세청의 동시 세무조사 위기에 처한 무역상사. 수출입 통관 일자별 환율 차이와 임가공비 정산 내역을 재분석하여 무혐의 종결.

성과: 외환거래법 위반 혐의 해소 및 세무조사 종결
Transparent Fee Architecture

합리적이고 투명한 세무 수수료 기준 안내

세무사법 및 공정 광고 규정을 엄격히 준수합니다. 계약 시점에 사전 합의되지 않은 돌발 결산조정료 청구는 일절 없으며, 사업자 규모와 업종 특수성을 반영한 구체적 산정 기준을 사전에 명확히 제시합니다.

STARTER PLAN

스타트업 플랜

월 30,000원부터
(VAT 별도)
[산정 기준: 창업 6개월 이내 영세한 소상공인, 고용 인력 없는 단일 사업장, 연매출 4,800만 원 이하 기준 / 법인사업자 해당 없음]
  • 기본 장부 기장 및 부가가치세 신고
  • 홈택스 전자신고 및 매입매출 전산 연동
  • 카카오톡 1:1 세무 간편 질의응답
스타트업 플랜 상담 신청
스탠다드 플랜 (조정료 포함 원칙)
STANDARD PLAN

스탠다드 플랜 (기본)

월 70,000원부터
(VAT 별도)
[기본 플랜: 연간 세무 조정료 포함 기준 / 고용 인력 1인 이하, 연매출 1.5억 원 이하 개인사업자 기준]

기본적으로 스탠다드 플랜은 조정료 수수료 별도 청구가 없습니다. 사업자 특수성을 고려하여 반드시 계약 시점에 사전 합의하여 조정료를 정하므로 연간 총 수수료 예측 가능성이 높습니다.

  • 꼬마빌딩·상가 공실 관리비 부가세 상시 자문
  • 헬스장 GX 강사 3.3% 원천세 및 간이지급명세서 제출
  • 결산기 돌발 청구 없는 확정형 연간 비용 보장
스탠다드 플랜 상담 신청
CORPORATE & SPECIAL

법인 및 특수 케이스

별도 수임 협의 필수
[세무사법 준수: 법인사업자 대상 가격 표시 금지]
[적용 대상: 법인사업자 전원, 꼬마빌딩 부동산 법인전환, 비상장주식 양도소득세, 해외 가공무역 및 특수 전문직종]
  • 부동산 법인 설립 및 조특법 제32조 포괄양수도 자산평가
  • 비상장법인 대주주 주식양도소득세 정밀 산정
  • 해외 위탁가공무역 원가 산정 및 부가세 영세율 사후검증
맞춤 수임 협의 신청하기
이민우 공인회계사 / 세무사
정평세무컨설팅 대표
대표 공인회계사 / 세무사

이민우 공인회계사

Big4 EY한영 감사본부 출신 · 데이터 기반 부동산·특수법인 세무 아키텍트

"세무는 단순히 과거의 영수증을 기계적으로 입력하고 신고서를 제출하는 수동적 업무가 아닙니다. 꼬마빌딩 상가 공실 시점의 관리비 부가세 매입세액 공제 입증부터, 최고세율 49.5%의 개인 임대소득을 법인세율 구조로 안전하게 전환하는 조특법 포괄양수도 자산평가, 피트니스 GX 강사의 3.3% 사업소득 노무·세무 분쟁 방어까지 사전에 완벽한 법리적 안전망을 구축하는 전략적 파트너십입니다. 불투명한 결산조정료 관행을 배제하고, 계약 시점에 연간 총비용을 사전 합의하여 대표님의 사업 예측 가능성을 최우선으로 지켜드리겠습니다."

한국공인회계사(KICPA) 공인세무사 자격 취득 Big4 EY한영회계법인 감사본부 부동산 PF & 상장법인 감사 경력 비상장주식 가치평가 전담
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In-Depth Q&A

부동산 임대업·법인·특수세무 자주 묻는 질문 15선

꼬마빌딩 공실 부가세 매입세액 공제, 부동산 법인전환, 헬스장 GX 강사 노무세무, 대주주 주식양도세에 관한 핵심 실무 답변입니다.

네, 원칙적으로 전액 매입세액 공제 및 환급이 가능합니다. 대법원 판례(대법원 2011두1340)에 따르면 임대업자가 임대차 종료 후 계속하여 임대의사를 가지고 새로운 임차인을 유치하기 위해 건물을 유지·보수·관리하는 과정에서 지출된 비용은 과세사업 영위 목적의 지출로 인정됩니다. 다만, 과세관청은 자가 사용이나 면세 전용으로 의심하여 불공제 처분을 내릴 수 있으므로 부동산 중개업소 매물 등록증, 임대 현수막 사진 등 객관적 임대 노력 증빙을 반드시 보관해야 합니다.
당황하여 불공제에 동의하시면 안 됩니다. 세무서에 제출할 소명서에는 ① 이전 임차인의 퇴거 증빙(임대차계약 해지 통지서, 보증금 반환 영수증), ② 공실 기간 중개업소 의뢰 공문 및 온라인 포털 등록 내역, ③ 원상복구 공사 및 승강기 등 필수 유지보수 계약서, ④ 전기·수도 검침 기록을 첨부하여 실질적인 임대 준비 상태였음을 입증해야 합니다. 정평세무컨설팅은 소명서 작성부터 과세전적부심사까지 일괄 지원합니다.
상가(과세)와 주택(면세)이 혼재된 복합건물의 공용 관리비(승강기, 외벽 청소, 소방점검 등)는 부가가치세법상 공통매입세액에 해당합니다. 공실 기간에는 매출액이 없으므로 건축물대장상 과세(상가) 전용면적과 면세(주택) 전용면적의 비율로 안분 계산하여 상가 면적 비율에 해당하는 매입세액만 공제받아야 합니다. 이 안분 계산을 누락하고 전액 공제받으면 사후 세무조사 시 가산세가 부과됩니다.
일반적으로 개인 임대 순소득이 1억 원을 초과하거나 다른 종합소득(급여, 타 사업소득)이 합산되어 소득세 최고 한계세율(38%~45%, 지방세 포함 최고 49.5%)에 도달하는 시점, 또는 공시지가 상승으로 지역 건강보험료가 매월 부담되는 시점에 법인전환을 검토하는 것이 유리합니다. 법인세율은 과표 2억 이하 9%, 200억 이하 19%에 불과하므로 유보이익 재투자 및 가업승계 측면에서 압도적인 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
수도권 과밀억제권역 내에서 설립 5년 미만 법인이 과밀억제권역 내 부동산을 취득할 경우 취득세가 중과세(기본 4% → 8% 또는 12%)됩니다. 이를 방지하기 위해 과밀억제권역 외 지역에 법인을 설립하거나, 조세특례제한법 제32조 및 지방세특례제한법 제57조의2에 따른 ‘사업양수도·현물출자 방식의 법인전환 취득세 75% 감면 요건’을 충족하도록 순자산가액 및 자본금 요건을 정밀하게 설계해야 합니다.
개인사업장의 모든 사업용 자산(부동산 시가 감정평가액)에서 사업 관련 부채(임대보증금, 은행 담보대출금)를 차감한 잔여 순자산가액 이상으로 신설 법인의 자본금을 납입해야 합니다. 예를 들어 건물 시가 50억, 대출 및 보증금 35억인 경우 순자산가액 15억 원 이상의 자본금으로 법인을 설립해야 양도소득세 이월과세 및 취득세 감면 혜택이 적법하게 부여됩니다.
네, 지배주주 및 특수관계인 지분 합계가 50%를 초과하고, 주된 사업이 부동산 임대업이거나 이자·배당·임대소득 합계가 매출액의 70% 이상이며, 상시근로자 수가 5인 미만인 법인은 ‘성실신고확인대상 특정법인’으로 지정됩니다. 이 경우 접대비 한도 및 업무용 승용차 관련 비용 손금인정 한도가 일반 법인의 50%로 축소되며, 매년 법인세 신고 시 세무사·회계사의 성실신고확인서를 의무 제출해야 합니다.
네, 매우 높은 확률로 인정될 수 있습니다. 대법원은 3.3% 원천징수 여부나 프리랜서 계약서의 명칭과 상관없이 실질적인 지휘·감독 관계가 있었는지를 기준으로 판단합니다. 센터가 출퇴근 시간을 강제하거나, 유니폼 착용 및 청소 등 부수 업무를 지시했거나, 기본급을 지급했다면 근로자로 판정되어 3년치 퇴직금과 주휴수당, 4대보험료 전액을 소급하여 물어주어야 합니다.
노동청 근로감독관 조사 단계에서 센터가 실질적인 업무위탁 증빙(대타 강사 기용권, 수업 외 시간의 자율성, 수강생 수에 연동된 비율제 수수료 정산서)을 입증하지 못하면 전액 지급 지시를 받게 됩니다. 반면 정평세무컨설팅이 사전에 작성한 표준 위탁계약서와 업무 수행 일지가 구비되어 있다면 종속적 근로관계가 부인되어 진정이 기각됩니다.
첫째, 수업 전후 출퇴근 시간 구속 배제 및 센터 내 상주 의무 없음 명시. 둘째, 강사 개인 사정 시 센터 승인 없이 동등한 자격을 갖춘 제3자 대체 강사 투입 권한 부여. 셋째, 고정 기본급을 전면 배제하고 강의 횟수 및 수강생 매출에 연동된 용역비 정산 방식 명문화. 넷째, 센터 비품 외 개인 교구 사용 자율권 보장 등이 반드시 반영되어야 합니다.
세법에서는 상장되지 않은 주식의 시가가 없는 경우 상속세및증여세법 제63조에 따른 ‘보충적 평가방법’으로 계산한 가액을 시가로 간주합니다. 회사의 누적 이익잉여금과 영업이익이 있다면 주당 가치는 액면가보다 훨씬 높게 산출됩니다. 이를 무시하고 액면가로 양도하면 시가와 대가의 차액에 대해 양도자에게는 부당행위계산 부인 양도소득세가, 양수자에게는 증여세가 추징됩니다.
원칙적으로 일반 비상장법인은 1주당 순손익가치(직전 3개년 순손익액을 3:2:1로 가중평균하여 연 10% 이자율로 환산)와 1주당 순자산가치(자산에서 부채를 차감한 장부가 및 시가)를 3:2 비율로 가중평균합니다. 단, 부동산 자산 비율이 50% 이상인 부동산 과다보유법인은 2:3 비율을 적용하며, 순자산가치의 80%를 법정 하한선으로 둡니다.
비상장주식 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 완료해야 합니다. (예: 1~6월 양도 시 8월 말일까지, 7~12월 양도 시 다음 해 2월 말일까지). 세율은 중소기업 대주주인 경우 과표 3억 원 이하 20%, 3억 초과분 25%(지방소득세 별도 10%)이며, 비대주주는 10% 단일세율이 적용됩니다. 또한 양도가액의 0.35%에 해당하는 증권거래세도 함께 신고·납부해야 합니다.
국내 사업자가 해외 현지 법인 또는 가공업체와 수탁가공계약을 체결하고 국내에서 무환반출한 원자재를 가공하게 한 뒤 완제품을 해외로 직수출하는 경우, 부가가치세법상 외화획득 용역으로서 영세율 적용이 가능합니다. 다만 거래 형태에 따라 외국환은행이 발행한 외화입금증명서, 세관 수출신고필증, 위탁가공계약서를 구비하여 부가세 신고 시 제출해야 사후 부인 리스크를 차단할 수 있습니다.
기존의 일반 세무사 사무실은 월 5~10만 원대의 낮은 기장료를 제시한 뒤, 매년 3월(법인세)과 5월(종합소득세) 결산기에 수백만 원에 달하는 ‘세무조정료’를 별도로 청구하여 연간 총비용을 예측하기 어렵게 만듭니다. 정평세무컨설팅의 스탠다드 플랜은 계약 시점에 연간 세무조정료를 포함하여 사전 합의하므로, 결산기 돌발 청구가 일절 없어 대표님이 연간 예산 계획을 100% 투명하게 수립할 수 있습니다.
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